开发商仍看好中国市场

开发商仍看好中国市场

相比最近移动互联网业的大手笔并购，我更关注中国内地房地产业的相对小规模的交易。境外机构数据显示，今年上半年中国企业的房地产并购交易规模达到155亿美元，较上年同期的84亿美元增长近一倍。5月，绿地集团出资30亿港元收购了高端住宅建筑商盛高置地(控股)60%股权。盛高置地去年出现净亏损。近年来盛高置地经营不佳。去年该公司将无锡和上海的项目出售给了其他开发商以筹资偿还债务(2012年7月恒大地产以9.657亿元收购了盛高置地在江苏无锡的一个项目)。截至2012年底，盛高置地的土地储备从2010年底的600万平方米降至470万平方米。此外，融创中国今年从其他房企手中购买了价值59亿元的土地，万科则以6.92亿元从凯德置地(中国)手中收购了后者位于北京城区一个住宅项目90%的权益。　　受限购政策影响，激烈竞争中的开发商很难再提高价格，利润率就得下降。近三年实行的中国房地产调控政策令小型开发商的资金来源和借贷成本逐步陷入了财务困境(因为银行更倾向于向抵押物价值更高的大型开发商贷款)。一些负债较高的企业面临更大压力。于是，大开发商要提高份额，小开发商需要整合，一拍即合。结果是业绩强劲、现金充裕的大型地产开发商将小型开发商及其手中土地收入囊中，继续以较低成本扩大市场份额。预计中央政府会坚决推进城镇化计划，大型房地产开发商坚持在中国一二线城市扩张买地，以备日后开发。据《华尔街日报》报道，瑞士信贷表示，尽管宏观经济状况和信贷环境面临不确定性，但在该机构上周接触的中国内地房地产开发商中，多数开发商今年下半年依然有激进的土地储备计划。　　总的来看，中国内地房地产市场长期仍有利可图。所以，截至目前，销售排名前五的房地产开发商在中国内地房地产市场保持了扩张策略。媒体根据官方及企业公布的销售数据计算，第二季度，万科、保利地产、中国海外发展、绿地集团和恒大地产占据全国房地产市场总销售额的8.8%，占比高于2010年的6.6%。万科截至6月30日其市场份额从2010年的1.96%升至2.25%。今年以来，中国内地住房销售一直强于预期。中国房地产指数系统公布的数据显示，6月份全国100个城市新建住宅价格同比上涨7.4%，涨幅较5月份的6.9%扩大。尽管政府实施房地产调控且整体经济增长放缓，但住宅和商用房地产销售额仍较上年同期增长43.2%，达到人民币3.34万亿元。中国国家统计局公布的数据显示，2013年1-6月份，全国房地产开发投资人民币3.68万亿元，同比增长20.3%，增速略低于1-5月份的20.6%。1-6月份商品房销售总额达人民币3.34万亿元，同比增长43.2%。1-5月份销售额同比增长52.8%，总计人民币2.59万亿元。上半年房屋新开工面积同比增长3.8%，至95901万平方米。1-5月份房屋新开工面积增速为1.0%，增至73613万平方米。　　暂时来看，今年上半年房地产市场升温幅度尚可容忍，房价上行压力仍将维持，并与政府限价措施相互僵持。在经济放缓时，中国政府最高决策层或可宽容房价出现小幅上涨。除非，按揭贷款因为中国央行进一步收紧政策而在程序上变得艰难起来。

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